【京都の不動産相続・空き家コラム】｜公開日：2026年11月11日

実家の遺品整理で発見！古い「越境確認書」と神社参道の私道に潜む売却の落とし穴

京都の歴史ある神社参道や細い石畳の道沿いに佇む伝統的な町家住宅のイラスト — 地域の神社や参道、路地と隣り合う京都の街並み。一見穏やかな住環境の裏には、独特の道路権利や境界の歴史が刻まれています。

この記事でわかる3つのポイント

実家の片付け中に出てくる「越境の合意書・確認書」を捨ててはいけない理由と重要性
前面道路が神社所有地や私道である場合に必要となる「水道・ガス掘削承諾」の実態
不用品処分や雨漏り責任に悩まずに手放せる「現状有姿買取（契約不適合責任免責）」と一般仲介の違い

はじめに：「残された実家の荷物、どこから手をつけていいか分からない…」

「親や兄弟が亡くなり、何年も空き家のままになっている実家をそろそろ整理したい。でも、家の中には重たい婚礼ダンスや古いエアコン、何十年分もの生活用品、仏壇まで残っていて、自分たちだけではとても片付けきれない——」

京都で相続不動産のご相談をお受けしていると、こうした遺品整理の途方に暮れるお悩みを本当によく耳にします。特に築40〜50年以上の古い木造住宅や町家では、家財の多さに加え、床の沈みや雨漏り、水道管の老朽化など、建物自体の傷みも重なり、「こんなボロボロの状態で売れるのだろうか」と不安を募らせる方が少なくありません。

さらに片付けの最中、タンスの引き出しや書類箱から「昔のお隣さんとの覚書」や「越境に関する確認書」といった見慣れない古文書が出てきて、「これは一体どう扱えばいいの？」と戸惑われるケースも多発しています。

古い和室で段ボール箱や生活用具の整理をしながら、昔の越境確認書類を静かに確認する中高年姉妹のイラスト — 段ボール箱に囲まれながら見つかる古い書類。「よく分からないから」と処分してしまう前に、専門家へ確認することが大切です。

1. ゴミ箱行きは絶対NG！古い「越境確認書」がお宝になる理由

実家の書類整理をしていると、黄ばんだ紙に「越境に関する確認書」「境界立会確認書」などと書かれた合意書が見つかることがあります。中には「甲の建物の一部が乙の土地に越境していることを確認した。将来解体する際には撤去に協力し、費用は〇〇が負担する」といった取り決めが交わされていることがあります。

「昔の紙切れだし、相手も代替わりしているから捨ててしまおう」と判断するのは非常に危険です。京都の密集地では、この書類こそが「隣地トラブルを未然に防ぎ、買い手に安心感を与える最強の証明書」になるからです。

① 京都の町並みで「越境」は当たり前——だからこそ合意書が価値を持つ

大正や昭和初期に建てられた京都の連棟長屋や町家では、屋根の庇（ひさし）や雨樋、ブロック塀の基礎などが境界を越えて出っ張っている（越境している）状態がごく自然に見られます。

もし書類がないまま売却しようとすると、買主は「将来建て替える時にお隣と揉めるのではないか」と警戒し、購入を見送ったり大幅な値引きを要求してきます。しかし、先代が交わした正式な確認書があれば、「越境の事実をお互いに了解しており、解体時の費用負担や撤去ルールが決まっている」と法的に説明できるため、スムーズな成約につながるのです。

② 前面道路が「神社所有の私道」だった場合の水道・ガス掘削承諾

また、京都では敷地の前の道路が公道（市道）ではなく、近隣の神社（お稲荷さんや天満宮など）や地元の講中、あるいは近隣住民の共有名義になっている私道が少なくありません。

こうした私道では、日常生活で通行するだけであれば問題ありませんが、将来建物をリフォームしたり建て替えたりする際に「水道管やガス管を埋めるために道路を掘る承諾（掘削承諾印）」を誰からもらうかが極めて重要になります。地元の宮司様や地域役員様との関係性を把握し、事前に確認しておくことがトラブル防止の鍵です。

2. 「一般仲介」vs「現状有姿買取」——古い実家にはどちらが向いている？

相続した実家を売却する方法には、大きく分けて「① 一般の買い手を探す仲介売却」と「② 不動産会社が直接買い取る買取」の2つがあります。

どちらが正解かは物件の築年数や室内の状態によって異なります。以下の比較表でそれぞれの特徴を整理してみましょう。

比較項目	一般仲介（エンドユーザー向け）	現状有姿買取（プロ直接買取）
室内の荷物・残置物	売主が自己負担（数十万〜百万円超）ですべて撤去・処分が必要。	タンスや仏壇、不用品を置いたまま丸ごと引き渡し可能。
建物の不具合責任（契約不適合責任）	引渡し後に雨漏りや配管詰まりが発覚すると、売主が修復費用を請求されるリスクあり。	買い手が宅建業者のため、法律上「完全免責」となり売主の責任はゼロ。
売却までのスピード	買い手探しから内見対応、住宅ローン審査まで数ヶ月〜1年以上かかることも。	査定合意後、最短2週間〜1ヶ月程度で現金化・名義変更完了。
手取り価格	市場相場に近い高値を目指せるが、仲介手数料や残置物撤去費が差し引かれる。	相場の7〜8割前後となるが、仲介手数料不要・片付け費用ゼロで手取りが確定。

机の上で公図や道路図面、税務書類を広げ、専門家と相談者が落ち着いて対策を整理しているイラスト — 仲介と買取のメリット・デメリットを数字で比較し、売主様にとって一番無理のない出口を導き出します。

3. 「売主の責任を背負わない安心感」が選ばれる理由

空き家となって年数が経った古い実家を手放す際、最も大きな心理的ストレスとなるのが「売った後に何かクレームが来たらどうしよう」という不安です。

特に給排水管の破損や下水の詰まり、床下の白蟻被害などは、普段住んでいない相続人には把握のしようがありません。一般個人への仲介売却では「瑕疵担保責任（契約不適合責任）」を一部免責にする特約をつけることもできますが、それでも引き渡し後のトラブルで精神的に消耗してしまう売主様は少なくありません。

① プロの直接買取なら「建物の不具合もすべて織り込み済み」

不動産の再生ノウハウを持つ専門会社が買い取る場合、「床をめくって下水管を引き直す」「骨組みを残してフルスケルトンリノベーションする」ことを前提に見積もりを算出します。

そのため、売主様に対して「雨漏りしているから直してください」「エアコンが動かないから弁償してください」といった要求が後から発生することは一切ありません。

② 不要な家電・携帯電話・古いパソコンの処分も丸投げできる

実家の引き出しから出てくる昔のガラケーやコード類、粗大ゴミの処分も、自分たちで清掃業者を手配する必要はありません。大切な思い出の品や通帳・貴重品だけをピックアップしていただければ、残りの家具や家財道具はそのままの状態で不動産会社側で適切に撤去・リサイクル手配を行うことができます。

実家の売却・残置物・越境に関するよくあるご質問（Q&A）

Q1. 遺品整理で見つかった昔の「越境確認書」は、破棄せずに不動産会社へ渡すべきですか？

A. はい、絶対に破棄せず保管して不動産会社へお渡しください。京都の古い町家や住宅では、隣家の屋根や庇、塀などが越境していることが多く、先代同士が交わした「再建築時や解体時に撤去・協力する旨の確認書」は、境界トラブルを防ぎ次の買い手へ権利関係を正しく引き継ぐための極めて重要な重要事項説明資料となります。

Q2. 家財道具や仏壇、古い家電が残ったままの空き家でも、片付けずにそのまま売却できますか？

A. はい、不動産会社による「現状有姿（プロ直接買取）」であれば、大型家具や家電、残置物をそのまま残した状態で売却可能です。また、売却後に雨漏りや給排水管の詰まりが見つかっても売主が損害賠償や修補の責任を負わない「契約不適合責任免責」で取引できるため、遠方にお住まいの相続人や高齢のご家族でも精神的・費用的な負担なく売却できます。