不動産相続・ご売却コラム | 京都の不動産・売却のことならセンチュリー21ライフ住宅販売

「親が施設に入所し、実家が空き家になってしまった」「親が認知症のようで、不動産の売却について相談できない」…。近年、このようなご相談をいただく機会が非常に増えています。特に京都では、ご高齢の親御様が長年住まわれた思い入れのあるお住まいをどうするか、という問題は他人事ではありません。

半年以上、あるいはそれ以上の期間、売却活動を続けても成果が出ない場合、その原因は物件の価格や状態だけではないかもしれません。意外と多いのが、売却を依頼している不動産会社とのコミュニケーション不足や、提案力の欠如です。

築年数が経過した物件や相続で引き継いだ空き家の場合、この判断が売却価格や手残りの金額に大きく影響します。今回は、数多くの現場を見てきた経験から、この「古家付き売却」と「更地渡し」の選択について、特に「見えないコスト」と「税金」の視点から、プロならではの具体的なポイントをお話しします。

この会話に含まれているのは、京都の住宅事情に特有の「路地」にまつわる資産性と、オーナーが元気なうちに家族の合意形成を進める「相続整理」のリアルです。今回はこの二つに絞り、京都市ならではの視点から、実務的なヒントをお伝えします。

相続した不動産をいざ売却しようとした時、思わぬ問題に直面することがあります。特に、古くからの土地が多い京都では、「土地は自分のものなのに、上に建っている建物は他人名義だった」というケースが、決して珍しくありません。

「遠方の実家を相続したが、荷物がそのままで片付かない」「隣家から200万円で買いたいと言われているが、この金額で決めてしまって良いのだろうか？」「高齢の親の家、判断能力がしっかりしているうちに売却したい」…。

京都市内、とくに鴨川にほど近い低層住居専用地域では、建蔽率・容積率の規制が厳しく、昔ながらの家が「今と同じボリュームで建て替えられない」ケースが珍しくありません。

ご自身の、あるいはご子息ご息女のマイホーム計画が進む中で、避けては通れないのが「資金計画」です。例えば、所有する土地の一部を売却して建築資金に充てる「分筆」や、夫婦で協力してローンを組むことは、今や一般的な選択肢となりました。

見えている壁が、あなたの土地の境界とは限らない
古い京町家が連なる路地を歩いていると、隣家と壁一枚で繋がっている建物をよく見かけます。これらは「二戸一」や「長屋」と呼ばれ、かつては一本の柱や壁を隣家と共有していました。そして、そ柱や壁の中心が、そのまま敷地の境界線（境界）となっているケースが非常に多かったのです。

「古いから」「狭いから」と早合点せず、その土地・建物が持つ京都ならではの個性を見極めることが重要です。この記事では、2026年5月23日現在の制度や市場動向を踏まえ、京都市の不動産オーナー様、投資に関心のある皆様へ、平易な言葉で実践的なヒントをお届けします。